Um condomínio não pode proibir direitos garantidos por lei como: o acesso de visitas e prestadores de serviço, a entrada de animais de estimação (desde que não causem perturbação), a realização de obras e reformas (com o devido respeito às regras), o uso das áreas comuns e a privacidade dos moradores, incluindo a não instalação de câmeras em locais privados sem permissão.
A proibição de atividades ou a restrição de direitos deve ser baseada em motivos justos e não ser arbitrária, sob pena de ser considerada abusiva e inválida judicialmente.
Exemplos de direitos que não podem ser proibidos:
- Visitas e prestadores de serviço. Não se pode impedir visitas de amigos, parentes, diaristas ou a entrada de prestadores de serviço. Se isso acontecer, o condomínio pode ser obrigado a pagar danos morais e materiais.
- Animais de estimação. A proibição total de animais é geralmente inválida. O condomínio pode estabelecer regras para a convivência, como o uso de guias e coleiras nas áreas comuns, mas não pode proibir a presença de pets.
- Obras e reformas. A realização de obras dentro das unidades habitacionais não pode ser proibida, embora o condomínio possa regulamentar os horários e o tipo de trabalho para não incomodar os vizinhos.
- Uso de áreas comuns. Os moradores têm o direito de usar as áreas comuns, como salões de festas e piscinas, conforme a sua destinação, não podendo o condomínio proibir o acesso sem um motivo justo.
- Privacidade e segurança. O síndico não pode entrar nas unidades sem permissão do morador, exceto em casos de emergência comprovada. A instalação de câmeras deve se restringir às áreas comuns e respeitar a privacidade dos condôminos.
- Direito de usar a propriedade. O morador tem o direito de usar e dispor da sua unidade, assim como de usar as áreas comuns, desde que não prejudique os outros condôminos.
Quando a proibição é legítima?
- Horário de silêncio. É legítimo proibir ruídos excessivos, como festas e obras barulhentas, dentro do “horário de silêncio” (geralmente das 22h às 8h), como estabelecido no Código Civil.
- Regulamentação: O condomínio pode regulamentar atividades que possam causar danos ou perturbações, como a proibição de animais doentes nas áreas comuns ou restrições no uso de espaços públicos.
É importante que as regras do condomínio estejam em conformidade com a legislação, como o Código Civil, e que o síndico não tome decisões arbitrárias que limitem os direitos dos moradores.