Tem coisas que o síndico não pode decidir sozinho?

A autonomia do síndico é um tema relevante na gestão do condomínio. Ele é o responsável por executar as decisões e gerir o dia a dia do condomínio, mas seu poder tem limites bem definidos pela lei e pelos próprios documentos do condomínio.

O síndico não pode decidir sozinho nas seguintes ocasiões:

Alterações financeiras e orçamentárias

• Aumentar a taxa de condomínio. O valor da cota condominial e a previsão orçamentária anual devem ser discutidos e aprovados em Assembleia Geral.
• Criar ou aumentar multas e juros. Embora possa aplicar as penalidades já previstas na convenção, o síndico não pode, por conta própria, criar novas multas ou alterar o valor delas. Isso precisa de aprovação em assembleia.
• Usar o fundo de reserva. O fundo de reserva, por ser uma poupança para imprevistos, só pode ser usado com a aprovação da assembleia, exceto em casos de emergência e urgência, quando o síndico pode tomar a iniciativa, mas deve comunicar imediatamente a todos os condôminos e justificar a despesa.

Obras e melhorias

• Fazer obras de grande porte ou de melhoria estética. O síndico pode realizar obras emergenciais (como um vazamento que precisa de reparo imediato), mas obras que alteram a fachada, a estrutura do prédio ou que não são urgentes precisam ser votadas na assembleia. A aprovação de obras úteis (que melhoram o uso do condomínio, como a instalação de uma academia) e obras para embelezar (como um paisagismo caro) exige um quórum específico de votos.

Mudanças no regimento e na convenção

• Alterar regras internas. O síndico não tem poder para mudar as regras de uso da garagem, do salão de festas ou de qualquer outra área comum. A convenção e o regimento interno só podem ser alterados com o voto da assembleia, e a convenção, em particular, exige um quórum qualificado de dois terços dos condôminos.

Conflitos e privacidade

• Expor publicamente moradores inadimplentes. O síndico tem o dever de cobrar as dívidas, mas não pode, de forma alguma, expor os nomes dos moradores em listas no elevador, no quadro de avisos ou em grupos de WhatsApp. Essa atitude é ilegal e pode gerar um processo judicial por danos morais.
• Entrar na unidade de um morador. Salvo em casos de emergência que ponham em risco a segurança de todos (vazamento de gás, por exemplo), o síndico não pode invadir a privacidade do morador e entrar em sua unidade sem autorização.

As decisões mais importantes do condomínio e que afetam as finanças ou a vida de todos, dependem sempre da Assembleia de Condôminos. O síndico atua como um gestor e a assembleia é a autoridade máxima. É a ela que o síndico deve prestar contas e pedir autorização.